南昌区划调整,释放了哪些红利?湾里&九龙湖

南昌区划调整,释放了哪些红利?湾里&九龙湖

时间:2020-03-20 07:20 作者:admin 点击:
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新建鲸吞湾里,红谷滩鲸吞九龙湖,巨变之后的大南昌城市格局,走向何方?

01

南昌区划调整,九大疑问

昨日(2019年12月24日)晚间,江西省人民政府官网发布公告,盛传积年的南昌区划调整,终于尘埃落定,湾里被并入新建区,红谷滩升级为南昌第六个新政区。

这是自2015年新建撤县设区四年之后的又一次重大区划调整,而且一次性对两大区域进行撤销&设立,重画版图,南昌虽仍旧维持六区三县的组成不变,但大南昌格局自此将发生重大革新。

红谷滩的面积激增,可开发的土地资源也急剧扩容,是否会造成供过于求,冲击红谷滩新房的稀缺性?

红谷滩的行政升级,中心位置是否发生变化?原红谷滩中心区是否会被行政中心移址九龙湖后所超越?

九龙湖起步区和西部组团为新建区和红谷滩区分而食之,对于原九龙湖新区而言,是利是弊,利弊几何?不限购区划是否会因此受影响而重新规划界线?

新建区曾经被湾里拦腰斩断,导致区域整体一分为二,如今吞并湾里区,完成赣江以西,南北版图的双龙合并,对于新建区而言,是利是弊,利弊几何?

湾里区为新建区吞并,曾经的南昌后花园彻底不复存在,原湾里楼市,会受此影响,是涨是跌?

新建区、红谷滩区面积几倍于东西湖区,为何南昌区划差异如此之大,区划面积究竟应该追求大还是小?

赣江以西完成区划升级,南昌自此将划江而治,双雄争霸,未来哪个区将定鼎中原,领跑南昌?

大南昌都市圈迈出历史性的一大步,是否意味着鲸吞南昌县,合并丰樟高已不远矣?

……

这次的区域调整,对于南昌来说意义重大,是机遇,更是挑战,随之而来的问题也很多,今天渊某这篇文章就想和大家探讨一二。

02

事实上,自上世纪60年代,南昌市的行政区划被确立以来,一直鲜有变化。对比沿海一线城市和中部强省省会城市频繁开启区域合并,大步扩张城市版图,南昌在2015年新建撤县设区之后再无动作。

在2015年新建县并入南昌之前,南昌市辖区面积在中部六省省会城市中倒数第一,仅有617平方公里,调整后的市辖区面积猛增三倍有余,达到2864平方公里,攀升至中部六省第二位。

但是讽刺的是,新建区的并入虽然大大拓展了南昌市辖面积,却并没有产生更大的实际效益。

之后三年中,南昌的城市建设战略依旧沿江而治,主要的城市资源一分为二,北上开荒赣江新区,南下深耕九龙湖,直到近两年,九龙湖的地价攀至高位,大大削减了开发商的拿地热情,南昌才想起来新建区还有大片土地亟待开发,遂将新建区南部大片版图划入九龙湖新区,打出九龙湖西部组团的名义,忽悠开发商跟风抢驻,如此才稍稍提速了新建区南部的开发速度。

至于所谓的南昌西进战略,更是虎头蛇尾,不论是喊了几十年口号的昌九一体化,还是最近更新了2.0版本的大南昌都市圈战略,西进,怎么看都像是一个巧立名目向中央伸手要钱的纸上谈兵之策。

03

鲸吞湾里,新建获利几何?

如今新建鲸吞湾里,新建区的面积达到了夸张的2421平方公里,占到南昌全域面积的三分天下,稳居南昌区划面积最大的行政区。

新建区在吞并湾里区之前,2018年度GDP仅450亿元,位于南昌各区县排名第7位,仅略高于红谷滩新区、青云谱区和湾里区,比第一名南昌县GDP少了整整360亿元;

而在新建区吞并湾里区之后,新的大新建区GDP达到了518.76亿元,攀升至南昌各区县第5位,甚至略高于东湖区的513.05亿元。

再来看人口,新建区一直是南昌市的人口大区,区划调整前,新建区2018年的最新数据是71万人,位列南昌各区(不包括三县)第二名,仅次于青山湖区的79万人。

同比17年,新建区新增人口3万人,而18年整个南昌的人口净流入只有9.5万人,也就是说去年新增人口中有三分之一,选择了落户新建区。

区划调整后,新建区人口将达到79万人,与青山湖区并列南昌市区人口第一名。

虽然人口众多,但是新建区的人均收入并不亮眼,只有2.72万元的年收入,甚至低于湾里区的人均2.92万元,排在南昌市区六区中的最后一席。

2019年7月,新建公布2019年重大重点项目,在这张洋洋洒洒116个项目的计划表中,十之八九均为滥竽充数尔,只有5个项目入选省重点项目,而这5个项目中,4个是所谓的特色小镇,5个民生实事项目中仅有一个新建二中初中小区建设项目,建面有2.97万方,能够算得上是真正的利民便民。

在这份总投资预计达到1556.8亿元的计划表中,大部分是交通工程项目和生态环保项目。其他略能振奋人心的项目还有市重点项目,如VR科创城、互联网数据中心寥寥几个而已。

根据南昌市发改委上周发布的2019南昌重大重点项目推荐情况来看,投资完成率最高的是西湖区,达到115%,新建区以65.2%不出意外的位列倒数第一,相比第一名的西湖区差了整整一倍,就连倒数第二的安义县,投资完成率也比新建区高了25%。

但在得到湾里区的帮助后,新建区的整体投资完成率将被拉升到85.7%,虽然仍旧位列末席,但数据上将好看很多。

综合来看,在得到湾里区的强势注血,不仅重大投资项目的完成率能有显著提高,就连人均收入都有较大提升,而这两点恰恰是此前新建区的重大短板,如今得到补齐,未来的新建区发展势必再上层楼,人口和区域面积的同步提升,行政版图和地理版图的协调统一,也有助于新建区全域的统筹规划。

04

并入新建,湾里人民该高兴吗?

新建人民今天显然是非常高兴的,但是湾里呢,该高兴还是悲伤?

在很多人的印象中,湾里自始至终就是南昌的后花园,虽然风光绮丽、旭风和畅,但是不论是人口、经济产值、产业进驻、公共配套等,都是忝为南昌末流。

但是正如渊某上文提及,事实上湾里区在最近今年,尤其是15年之后,经济增速即为迅猛,2018年的GDP增速达到9.5%,仅次于红谷滩新区和新建区,如今湾里和新建区的合并,不再是大鱼吃小鱼,反而更像是一种强强联合,南昌六区三县中的前三位之二,融二为一,未来的经济增长无疑还将再创新高,而且经济基数也能得到极大提高,一改原来的高增长低基数,变为高增长高基数。

说回湾里,湾里近年的城市建设也走在了南昌其他区县的前头,近年年中的前湖大道的通车,对于湾里来说意义重大,原来之所以被称为后花园,主要便因为曲径通幽,难以抵达,所以风景虽好,访客却稀。前湖大道通车后,往来红谷滩只需短短10分钟,而物理距离的缩短,也必然将同步缩短经济上的距离。

所以可以说最近几年正是湾里的飞速发展期,而且湾里还是南昌少数几个房价洼地,经济高增长,房价亲刚需,湾里的未来原本大有可期,但是如今为了大南昌战略,被牺牲融进大新建区,从此湾里区成为历史,或许还能保留一个湾里镇的名字,以供遗老遗少凭吊。

但是湾里并入新建,原版图却并非就此没落,首先之前引进的项目不会就此中止,那么至少2019年包括这之前的所有利好,未来都还会陆续落地实现,这意味着湾里的经济还存在一定空间的增长。

说的更实际点,便是湾里的库存新盘,在2020年,仍旧有去化优势,但是过了2020年,湾里很可能陷入一个长期的增长停滞期。

在湾里并入新建之前,新建的发展尚急需供血,自身难保,并入湾里便是为了拿湾里的资源去救助自己的发展薄弱板块。

在新建走出低增长泥潭之前,湾里将有很长一段的沉睡期。如果今天以前买入了湾里的朋友,就还请调整心态、放低期待,权且将其当做一座桃花源,静心养神吧。

05

大红谷滩区,最大的问题是什么?

说完新建湾里,我们再来聊聊红谷滩,相信这也是大家更关心的版图所在。

红谷滩的历史对于南昌三千年城建史而言无疑非常年轻。十年以前,谁也不能想到,这个与老城区隔江相望的江边乡村,能如此迅速的洗去满身泥渍,华丽转身,一跃成为南昌新的经济中心。

2000年以前,赣江以西尚是一片滩涂,南昌有且只有一个城市中心,便是如今以东西湖区为主的老城区。

直到2000年2月23日,南昌出台《关于全面开放建设红谷滩新区的初步实施方案》,成立红谷滩新区开发建设总指挥部,同年7月,红谷滩中心区正式破土动工,建设范围仅4.28平方公里,堪称南昌最小城区。

2002年4月9日,红谷滩新区管委会正式成立,并于5月15日挂牌运行,红谷滩新区区域面积进一步扩大到50平方公里,已经与东西湖区的面积持平。

2007年8月2日,新建县(今新建区)生米镇4个成建制行政村被划归红谷滩新区管辖。至此,红谷滩新区面积达到了78平方公里。

2012年,随着新建县(今新建区)生米镇成建制划归红谷滩新区管辖,区域面积由78平方公里扩大至175平方公里。

到今天,175平方公里,就是大红谷滩区的区划面积。二十年时间,红谷滩扩容了超过40倍。

2001年,南昌新一届市委领导班子成立,在城市规划及建设上提出了“退城进郊”、“退二进三”等新思路,吹响“建设花园城市”的号角。

恰逢大连万达和上海绿地在这一年开启布局全国的战略部署,受到南昌广阔的房地产开发空间和良好的营商环境吸引,万达和绿地同时看中了赣江以西尚是一片滩涂的红谷滩。

2001年底,绿地滨江豪园成为了红谷滩的首个拓荒者,被南昌市政府授予“红谷滩第一楼”的美誉,风头一时无两。

同年年底王健林宣布在南昌投资30亿元筹建万达星城、八一广场万达广场两大项目。位于红谷滩新区的万达星城的总建面达到了气势磅礴的100万平方米,在很长一段时间里都是南昌规模最大的楼盘。

自此后,红谷滩先后迎来数十个全国地产50强,随着一个个摩天大楼拔地而起,红谷滩的天际线日新月异,经济产值年年翻番,但是矛盾也随之浮现。

没有地,没有权,红谷滩站在飞速发展二十年的转折点上,茫然四顾。

因为红谷滩一直没有行政班子,只有一个尴尬的区管委会,土地也是向新建区借一点、东湖区借一点拼凑出的红谷滩新区。

缺地,成为了制约红谷滩发展的最严峻的问题,除了现华润万象城所在地块外,红谷滩新区上一次供地,还要追溯到2017年,即现在富力华庭所在地块。若再往前回溯,住宅类的土拍,便是连土拍网也已经查不到数据,至少在2010年以后,红谷滩再无纯住宅地块上市。土地之稀缺已至如斯。

06

九龙湖,是利好吗?

除此之外,红谷滩的区划还有一个显著特征:长,特别长,又长又窄。

自2000年定下“一江两岸”战略之后,红谷滩的发展便严重依附沿江资源,呈现出狭长的地貌走势,与老城区近乎等宽等长的矩形格局截然不同。

这样的规划自有其优势,便在于赣江水系资源对于城市经济发展和空间拓展的巨大便利。但是战线狭长所带来的弊端也很明显,比如中心区辐射范围有限,交通纵深有限,边际效应严重等等。

如今红谷滩吞并九龙湖、生米镇,但是这两大板块距离红谷滩中心区的距离过于遥远,鞭长莫及,注定顾此失彼,而且这2个补充板块,都位于红谷滩中心以南,即使并入红谷滩后,仍旧非常被动,不论是交通建设,还是配套引进及落地,都会因地处红谷滩边缘大打折扣。

可以预料,即使生米镇被并入红谷滩,但想要受到红谷滩的实质照拂,基本是一场幻梦。倒是九龙湖,被正式划入红谷滩的行政版图,摆脱原来一半红谷滩一半新建区的尴尬处境,爹不是爹娘不是娘。

这一点的最大受益者无疑就是原九龙湖西部组团,曾经一度不被认可,如今看来望城,望城,大有希望,名字还是非常吉利的。

我们可以预料,在南昌区划调整的今天之后,西部组团的供地数量将进一步增加,一方面这一块是南昌目前可供开发的土地库存仓,弹药充足,且如今西部组团升级为大红谷滩行政区,乌鸡变凤凰,开发商对于西部组团的认可也会大大提高,相信西部组团的地价在2020年将有一个大幅度的上涨。

而西部组团的楼盘,特别是地铁沿线的新盘,也会有很大的上涨空间。2019年这一板块的楼盘是降价促销的重灾区,到明年他或许就是南昌涨价幅度最大的区域,一涨一跌,就是如此魔幻与现实。

同时今年下半年西部组团上市了多宗土地,且多为低价成交,只能说时也运也,这一批拿地的开发商多为赣系房企,也合该南昌本土房企崛起了,一饮一啄,皆有深意。

07

红谷滩的中心会变吗?

至于红谷滩未来的中心会是哪里?

渊某曾经写过一篇文章分析南昌的城市中心,其中的观点在这篇文章的这一处仍旧适用。

2000年以前,南昌是单核心城市,城市核心便是东西湖区为主的老城区;

2010年以后,南昌划江而治,红谷滩新区后来居上,南昌完成了单核心到双核心的升级,城市核心便是红谷滩中心区和老城区;

2020年以后,大南昌将形成三足鼎立之格局,老城区将独享赣江以东的全部资源,而大红谷滩区将裂变为红谷滩中心区和九龙湖新区双核驱动。

篇幅有限,行文至此已5000字有余,渊某就不展开阐述单核心和多核心城市的利弊优劣,直接扔结论,多核心城市是未来特大型城市必然的发展道路,如今北京举全国之力打造的通州副中心,其中奥妙尽在于此。

南昌想做大做强,多核心之路也是唯一之路,唯一的变数在于,老城区和红谷滩中心区之后,第三个城市核心是九龙湖新区还是赣江新区,这也是很多人心中疑问所在。

我觉得赣江新区有机会成为南昌第4个核心区,如果昌九一体化实现,但赣江新区必然不可能先于九龙湖成为南昌第3个核心区。

但九龙湖想发展成为下一个核心区,也不是躺着就可以实现的,九龙湖面临的问题也很多,不是今天简单的并入大红谷滩区就能迎刃而解的。

比如房价先行,比如版图过大,人口过稀,比如区域交流过少,只能被动承接红谷滩中心区的资源外溢……

而如果九龙湖完成升级,未来的南昌,赣江以西将有望超过城区林立混乱的赣江以东,成为新的增长极。

所以,写到这里,大家也能看出来,这次红谷滩的行政升级,渊某认为利好更多的落在九龙湖,因为在今天以前,至于红谷滩发展的主因,不在于没有行政决策权,所以如今升级为行政区划,也并不能给红谷滩带来太多的实质性利好。

如今红谷滩的二手房均价在2.5万左右,到明年,也决不可能涨到3万+,但是九龙湖,尤其是九龙湖西部组团,从今天的1万单价涨到1万5,是极大概率的事情。

写在最后

至于南昌县的撤县设区或设市,丰樟高的融入,是更大的野望,而挡在前面的,更多的是行政阻力,权系争斗,什么时候能尘埃落地,还要看江西最高决策层的能力和决心。

以上是渊某对于南昌区划调整的一些理解,粗知拙见,权当抛砖引玉,欢迎大家在评论区留言讨论。

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 林渊